A China enfrenta uma crise imobiliária que já dura dois anos e que mostra poucos sinais de melhora. A crise teve início em 2021, com a quebra da Evergrande, uma das maiores incorporadoras do país. Desde então, o setor imobiliário chinês vem passando por um momento de grande turbulência, com uma forte queda nas vendas de imóveis e uma alta da inadimplência. Sem falar nas taxas de desemprego uma vez que o setor imobiliário emprega milhões de pessoas na China.
A crise imobiliária na China tem um impacto significativo na economia global. O setor imobiliário é um dos principais motores da economia chinesa, representando cerca de 25% do PIB do país. Além disso, a China é um grande exportador de bens e serviços, e a crise no setor imobiliário pode levar a uma redução da demanda por esses produtos.
Em 2021 a Evergrande, que possui uma dívida de cerca de US$ 300 bilhões, foi a empresa mais endividada do mundo. Deixou de pagar juros de títulos em dólares, o que desencadeou uma crise imobiliária na China. A empresa está atualmente em reestruturação financeira e Hui Ka Yan, CEO e fundador, está enfrentando acusações de fraude e corrupção. Atualmente está sob vigilância policial.
De acordo com dados da S&P Global Ratings, as 10 empresas mais endividadas no setor imobiliário na China são:
Essas empresas acumulam uma dívida total de cerca de 8,3 trilhões de yuans, o equivalente a cerca de US$ 1,2 trilhão. O endividamento elevado dessas empresas é um dos principais fatores que contribuíram para a crise imobiliária na China.
Principais fatores da crise:
1. Bolha Imobiliária - Uma das principais causas da crise imobiliária na China é a formação de uma bolha imobiliária, onde os preços dos imóveis aumentaram exponencialmente em muitas cidades. Isso levou a uma situação em que os preços dos imóveis estão fora do alcance da maioria dos compradores em potencial, tornando a habitação inacessível para muitos.
2. Especulação: A especulação desenfreada no mercado imobiliário chinês também desempenhou um papel significativo na crise. Investidores compram propriedades não para morar nelas, mas para lucrar com a valorização dos imóveis. Isso aumentou a demanda e inflou ainda mais os preços.
3. Dívida Elevada - Muitos compradores chineses recorrem a empréstimos significativos para comprar imóveis, o que levou a um aumento da dívida pessoal e hipotecária. A alta alavancagem torna os compradores vulneráveis a flutuações no mercado e ao risco de inadimplência.
4. Crescimento Desigual - O rápido crescimento econômico na China não foi uniforme em todas as regiões do país. Algumas cidades experimentaram um crescimento exponencial, enquanto outras enfrentaram desafios econômicos. Isso resultou em disparidades no mercado imobiliário, com preços em cidades de alto crescimento se distanciando ainda mais das cidades menos desenvolvidas.
5. Restrições Governamentais - O governo chinês implementou várias medidas para controlar o mercado imobiliário, incluindo restrições à compra de múltiplas propriedades, requisitos de pagamento mínimo e regulamentações de empréstimos. Essas políticas afetaram a demanda e, em alguns casos, levaram a uma desaceleração nas vendas de imóveis.
6. Endividamento das Empresas Imobiliárias - Algumas das principais empresas do setor imobiliário chinês acumularam dívidas significativas para financiar projetos de construção em larga escala. Isso levantou preocupações sobre a capacidade dessas empresas de cumprir seus compromissos financeiros, o que poderia ter um impacto em cascata na economia.
Neste cenário um indicador visual da crise imobiliária são as cidades fantasmas. As cidades fantasmas são áreas urbanas que foram construídas com uma infraestrutura substancial, incluindo edifícios de apartamentos, estradas, escolas e instalações comerciais, mas permanecem em grande parte desocupadas. Isso ocorre devido à construção excessiva e à falta de demanda real por propriedades nessas áreas. O resultado é um excesso de estoque imobiliário, que é um indicador claro da especulação desenfreada e da falta de equilíbrio entre oferta e demanda no mercado.
Muitas das chamadas cidades fantasmas foram construídas como parte de projetos de investimento especulativo, onde as incorporadoras acreditavam que os preços dos imóveis continuariam a subir indefinidamente. No entanto, essa especulação não se materializou, e a falta de demanda real levou ao surgimento de áreas urbanas subutilizadas.
As incorporadoras que investiram pesadamente nessas cidades fantasmas muitas vezes enfrentaram dificuldades financeiras significativas. A construção e manutenção dessas cidades requerem um alto investimento de capital, e quando as propriedades não são vendidas ou alugadas, as empresas enfrentam riscos financeiros significativos.
Em resposta à construção excessiva e ao risco de bolha imobiliária -muito associada às cidades fantasmas - o governo chinês implementou políticas para controlar o mercado imobiliário, mencionadas acima. Essas políticas visam mitigar os riscos associados à crise imobiliária.
Alguns exemplos de cidades fantasmas na China:
Ordos Kangbashi, na Mongólia Interior, foi construída para abrigar uma população de 1 milhão de pessoas. No entanto, a cidade tem apenas cerca de 100.000 habitantes.
Ghost City em Chengdu, na província de Sichuan, foi construída para abrigar uma população de 300.000 pessoas. No entanto, a cidade tem apenas cerca de 50.000 habitantes.
Tianducheng, na província de Zhejiang, foi construída para ser uma réplica de Paris. No entanto, a cidade tem apenas cerca de 20.000 habitantes.
Atualmente a China possui de 65 a 80 milhões de apartamentos vazios.
Em meio à crise imobiliária, um dado que se destaca, segundo o Banco Central Chinês, é que 90% das famílias chinesas possuem uma residência. Sendo, 87% na área urbana e 96% na China rural. Além disso, mais de 20% das famílias chinesas tem mais de um imóvel.
Medidas do governo chinês.
Redução das taxas de juros: O Banco Central da China reduziu as taxas de juros para tentar estimular o crédito para o setor imobiliário.
Incentivos fiscais: O governo chinês também está oferecendo incentivos fiscais para as empresas do setor imobiliário.
Algumas cidades estão oferecendo descontos para a compra de moradia, e assim “desovar” os imóveis fechados.
O governo chinês está tomando medidas para tentar conter a crise imobiliária, no entanto, é improvável que essas medidas resolvam o problema de forma rápida. Além disso, a crise pode levar a um aumento do desemprego, já que o setor imobiliário emprega milhões de pessoas na China.
Diante destes dados e destas medidas fica a pergunta: quem vai comprar estes imóveis uma vez que a grande maioria da população já tem sua casa própria?
Referências: